Je recherche avec mon notaire : Ces droits prioritaires sur l'acquéreur

Les droits de préemption jouent un rôle essentiel dans l'intérêt public en matière d'acquisition de biens immobiliers ou fonciers lors de ventes. Ces mécanismes juridiques visent à protéger l'intérêt général, notamment pour des projets liés à l'aménagement du territoire, à la préservation de l'environnement et au développement urbain. La collectivité publique dispose ainsi du pouvoir de se substituer à l'acheteur potentiel en proposant un prix d'achat équivalent.
Ces droits de préemption permettent à la collectivité de contrôler les transactions immobilières, assurant ainsi une cohérence dans l'aménagement du territoire tout en préservant les espaces naturels et favorisant la construction de logements sociaux. Les règles encadrent strictement l'exercice de ces prérogatives par les collectivités territoriales et l'État, tout en préservant les droits des propriétaires concernés. Différents types de droits de préemption existent :

• Le droit de préemption urbain simple ou renforcé, qui est établi par délibération du conseil municipal dans les communes, notamment dans les zones urbaines ou à urbaniser.
• Le droit de préemption en zone d'aménagement différé (ZAD), destiné à la réalisation de projets urbains, économiques ou touristiques. Ce droit peut être exercé par le département, la région, etc.
• Le droit de préemption pour les espaces naturels sensibles (ENS), qui vise à mettre en œuvre une politique de préservation et de valorisation des milieux naturels.
• Le droit de préemption de la SAFER (société d'aménagement foncier et d'établissement rural), particulièrement connu des agriculteurs, permet à cette société de préempter des terrains destinés à des activités agricoles.

Lors de toute transaction immobilière, il est crucial de prendre en compte ces droits de préemption afin d'assurer une vente conforme à la réglementation en vigueur.

Les droits de préemption peuvent également être établis dans un intérêt privé, souvent dans le cadre de relations contractuelles entre les parties. Dans de telles situations, il est possible d'inclure une clause de préemption dans un contrat, offrant ainsi un droit de priorité en cas de vente ultérieure du bien concerné, que ce droit soit établi par la loi ou non. Ce mécanisme permet à une partie de se protéger contre le risque de voir le bien être vendu à un tiers non désiré.
Voici quelques exemples de droits de préemption privés :

• Le droit de préemption des co-indivisaires en cas de cession d'une part indivise dans un bien, conformément à l'article 815-14 du Code civil.
• Le droit de préemption de l'agriculteur locataire disposant d'un bail rural.
• Le droit de préemption du locataire à usage d'habitation en cas de vente de sa résidence principale qu'il loue, lorsque le bailleur souhaite vendre le bien libre de toute occupation, conformément à la loi de 1989.
• Il existe également le droit de préférence, qui diffère du droit de préemption, accordé aux propriétaires contigus d'une parcelle boisée.
• Dans certains cas, il peut même y avoir un pacte de préférence qui accorde une priorité à une personne spécifique en cas de vente. Ce pacte de préférence doit être enregistré auprès du service de la publicité foncière et doit figurer dans le titre de propriété du vendeur. Le bénéficiaire de ce pacte a donc la priorité pour l'achat du bien immobilier.

Lors de transactions immobilières, il est important de prendre en compte ces droits de préemption privés, car ils peuvent avoir un impact significatif sur la vente et les parties impliquées.