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La diffusion des indices de prix immobiliers présente un enjeu considérable sur le plan médiatique. Le premier à donner une nouvelle information sur les prix bénéficie d’un retour immédiat en terme de notoriété. Deux organisations s’affrontent sur ce terrain : la Fnaim et les notaires.
Les Sénateurs (1) se sont inquiétés récemment de lacunes dans la mesure des prix immobiliers. Ils relèvent notamment que les 2 fichiers exploités, celui de la Fnaim et celui des notaires, sont incomplets. Sur les 800 000 transactions réalisées chaque année, 140 000 sont enregistrées dans le premier et 520 000 dans le second. Or, en 2005 l’indice Notaires-Insee a fait état d’une augmentation des prix de 15 % contre seulement 10 % pour celui de la Fnaim. Deux facteurs essentiels sont sources d’écart pour ces indices : la collecte des données et la méthode de traitement statistique.
Collecte et traitement des données
Les notaires collectent les données à partir de l’acte de vente qui intervient en moyenne 100 jours après la promesse de vente. Ils en publient les résultats 3 mois plus tard. La Fnaim relève directement les données de cette promesse et en publie les résultats les premiers jours du mois suivant. Les indices publiés au même moment par ces deux institutions portent donc sur des transactions dont la date est décalée de plus de 6 mois (2). En outre, le traitement statistique utilisé repose sur le calcul de la moyenne des prix pour les agents immobiliers et sur l’application de la méthode hédoniste (3) pour les notaires. Celle-ci a pour avantage d’éliminer les erreurs provenant, notamment, des remises à neuf. Si l’indice publié par les notaires s’avère ainsi beaucoup plus fiable, celui de la Fnaim apparaît plus réactif. Mais il est peu probable que le vœu des sénateurs de faire travailler ensemble ces deux organisations pour mettre en place un indice indiscuté, soit un jour réalisé.
Suggestion : la Déclaration d’Intention d’Aliéner
Les notaires peuvent produire seuls et rapidement un indice à la fois réactif et performant. Au moment de la promesse de vente, ils rédigent un document obligatoire destiné à la mairie de leur commune appelé Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) (4). Le prix consigné, rapproché de celui de la précédente vente permet, par la méthode dite "des ventes répétées" (5), de construire immédiatement un indice beaucoup plus précis que celui de la Fnaim. Il offre, en outre, la possibilité d’un réajustement trimestriel avec l’actuel indice Insee-Notaires, tout en évitant la création d’un nouveau document de collecte. Les notaires auraient ainsi l’occasion d’être "les premiers qui disent la vérité". À défaut, la "tendance" développée ci-dessous fait figure d’indicateur avancé puisqu’elle retranscrit les opinions d’un panel de notaires sur les promesses de ventes qui seront conclues dans 2 mois.
Finalement, les prévisions d’activité faites au retour des vacances par nos correspondants se sont avérées trop pessimistes. Ainsi, Me Vandenbroucke, dans le Nord, a constaté "un marché toujours assez actif malgré les exigences de plus en plus fortes de la part des acquéreurs devenus beaucoup plus sélectifs. Il en résulte un allongement des délais de vente et un nombre croissant de biens en fichier". Du coup, les prévisions à court terme s’améliorent, 16 % des participants à notre panel (contre 3 % fin août) prévoyant maintenant une reprise sensible de leur activité.
Mais cette reprise d’activité ne s’accompagne pas d’une amélioration sur les prix des logements. Pour la première fois depuis la création de cette enquête en 1998, la proportion des notaires ayant constaté des baisses de prix est majoritaire (52 %). Heureusement, les prévisions pour les 2 mois à venir ne présentent pas de détérioration par rapport aux précédentes qui, il est vrai, étaient déjà très pessimistes. Cette situation est fort bien résumée par Me Fayard : "L'activité de négociation a été dynamique sur les mois de septembre et d'octobre, cela permet de rattraper le retard pris suite aux élections et à leurs incertitudes. Les prix sont fortement négociés à la baisse et cela permet d'assainir le marché et d'y voir plus clair". Par contre, l’immobilier commercial semble connaître un regain d’intérêt, tandis que les prix des terrains évoluent vers une stabilisation.
Pour les logements, les avis apparaissent moins tranchés que lors de la précédente enquête. Bien que la vente avant le rachat d’un bien soit toujours plébiscitée dans 68 % des cas contre 83 % il y a deux mois, les hésitants passent de 3 % à 13 %, conseillant l’attente. Malheureusement, les fins d’année sont rarement favorables à l’immobilier. On retrouve ces mêmes dispositions au niveau des terrains, mais de manière inversée. Les conseils à l’achat passent de 57 % à 63 % témoignant toujours d’une pression assez forte sur les prix, qui semble même s’amplifier lorsque le pessimisme sur celui des logements s’atténue.
Les mauvaises nouvelles se multiplient : hausse du prix du pétrole, des céréales, des produits laitiers, hausse de l’euro par rapport au dollar, tension sur les taux d’intérêts… Elles rendent la bourse très nerveuse mais ne semblent pas empêcher les entreprises d’améliorer leurs profits, ce qui malgré tout est réconfortant. La croissance économique ayant rebondi à 0,7 % au 3e trimestre, notre ministre des finances croit ainsi pouvoir tenir l’objectif de 2 % pour l’année 2007.
Bernard THION
Enquête septembre octobre 2007
(1) Sénat : communiqué de presse du 26 septembre 2007.
(2) Début octobre les chiffres présentés par la Fnaim portaient sur des ventes réalisées en septembre et ceux des notaires sur celles du mois de mars.
(3) Dans la méthode hédoniste, la valeur d’une habitation dépend de ses éléments constitutifs (emplacement, qualité de construction…) qui peuvent être chiffrés d’une période sur l’autre pour un bien défini comme standard et servant de base à l’indice.
(4) Certaines constructions échappent à cette obligation, notamment les logements collectifs sociaux et les bâtiments construits sur des zones ne faisant pas l’objet de préemption.
(5) Dans la méthode des ventes répétées, l’indice est construit à partir de la variation de prix entre deux transactions successives du même bien. Cela évite les anomalies nées du calcul d’une moyenne de prix sur des biens différents comme un vieil appartement et une maison neuve.
