Dans sa dernière étude portant sur les chiffres obtenus en octobre, le conseil régional des notaires de Bretagne soulignait déjà un ralentissement de l’activité, un fléchissement des prix et une progression de l’investissement locatif. La question est de savoir si cette tendance va se poursuivre, notamment les baisses de prix enregistrées sur le Morbihan (- 5,10 % pour les maisons) et les Côtes-d’Armor (- 3,40 % pour les appartements).

La Bretagne semble faire figure de bastion avancé dans l’étude de la conjoncture immobilière. C’est en effet la première région où le marché immobilier a connu un certain repli, dès la fin 2006, sous l’effet notamment d’une production de logements neufs particulièrement élevée (voir l’article intitulé Vents d’Ouest sur ce même site). C’est aussi peu de temps après que furent signées les promesses de ventes comptabilisées dans les résultats diffusés cet automne par le conseil régional.

La commercialisation des logements neufs

En attendant la parution de la prochaine étude, on peut essayer de répondre à cette question, à partir des données communiquées par l’Insee sur l’évolution de la construction neuve au 4^e trimestre 2007.
On notera ainsi que dans la région des Pays de Loire, le prix de vente des maisons est passé de 190 600 € au dernier trimestre 2006 à 173 900 € en fin d’année 2007 avec une augmentation des délais d’écoulement des stocks de 12,4 à 15,7 mois. Dans le collectif, où la production est cinq fois plus élevée, les prix ont connu une bonne augmentation entre le premier et le second trimestre 2007, puis se sont stabilisés ensuite à 2 952 €/m2, les stocks passant de 7,2 à 13,1 mois en un an.
Les prix moyens des maisons passent de 198 300 € à 191 700 € et le délai d’écoulement de 14,9 à 18,2 mois, tandis que celui des appartements atteint 2 813 €/m2 après une progression sensible de près de 8 % entre le 1^er et le 2^e trimestre, le délai d’écoulement des stocks augmentant de 8,5 à 15 mois en un an.

Conséquences pour le marché de l?ancien

Deux observations peuvent être tirées de cette rapide analyse. La première est qu’il semble y avoir une cassure sur les prix des maisons entre le 1^er et le 2^e semestre 2007 et une stabilisation des prix du collectif. Or, en région, le marché de l’ancien est d’abord celui des maisons. La seconde est que la Bretagne connaît actuellement le plus fort délai d’écoulement des stocks de logements à vendre, la moyenne pour l’ensemble du territoire étant de 10,6 mois et que cette particularité ne peut que peser sur le marché de l’ancien. De ces deux éléments conjugués devraient résulter une accentuation des tendances actuelles et donc une baisse plus généralisée des prix. C’est d’ailleurs ce que laissent aussi entrevoir, ci-après, les résultats de notre dernière enquête auprès des notaires de la région.

Évolution de l?activité

Après une fin d’année assez pénible, les services de négociation reprennent espoir. Ainsi, Me O. ARENS dans le Morbihan signale qu’il y a "beaucoup d'avant-contrats de particulier à particulier. Une activité soutenue du service négociation mais essentiellement avec des Britanniques et des Français de plus de 40 ans". Cette reprise aurait dû se poursuivre avec l’arrivée des vacances de février qui, normalement, est une période très favorable à l’achat d’une résidence secondaire. Or, comparés aux années précédentes, les résultats n’ont pas été à la hauteur des espérances. Mais, les vacances de Pâques pourraient remédier à ce désenchantement, d’où une proportion nettement plus faible (26 % contre 63 % en décembre) de négociateurs qui prévoient une diminution de leur activité.

Prévisions d?évolution des prix

Au niveau des logements, le pessimisme semble s’estomper légèrement. L’équilibre entre partisans de la baisse (60 %) et ceux qui estiment que les prix ont atteint une relative stabilité (40 %) apparaît mieux proportionné.
Pour les terrains, les avis sont très partagés. 11 % des notaires interrogés prévoient leur augmentation et une proportion équivalente leur baisse, les autres tablant sur la stabilité des prix.
C’est ainsi que chez Mes H. LACOURT et S. LE PAPE dans le Finistère, on estime que le "nombre de ventes est en baisse mais qu’il y a une nette reprise depuis début février. Les prix de l'ancien baissent et très légère baisse pour ceux des terrains. Pour nous, les prix vont baisser pendant 5 ans".

Les conseils des notaires

Suivant qu’il s’agit du logement ou des terrains, les conseils se différencient sensiblement. Dans le premier cas, près des deux tiers des notaires interrogés préconisent de vendre un bien immobilier avant de se lancer dans un achat, preuve que le marché est très favorable aux acheteurs. Car plus l’achat est tardif, plus le prix devrait s’en trouver minoré. Cependant, 28 % d’entre eux hésitent encore à proposer une telle solution et préfèrent conseiller d’attendre que la tendance baissière soit plus évidente avant de se lancer dans une transaction.
Pour les terrains, on assiste à un renversement de la situation, puisque jusque-là les conseils d’achat étaient largement majoritaires.
Or, cette proportion n’est plus que de 36 % alors que les conseils à la vente passent de 27 % en décembre à 50 % fin février.

Évolution de l?environnement économique

L’or, le pétrole et l’Euro dépassent des niveaux jamais connus antérieurement : 1 000 dollars l’once pour le premier, 110 dollars le baril pour le second et 1,50 dollar pour la monnaie européenne. Ce qui n’arrange pas le commerce extérieur de la France. La Bourse est au plus bas. Parallèlement, depuis un an, les prix de l’immobilier déclinent aux États-Unis. Or, depuis une trentaine d’années, l’Europe suit un mouvement parallèle, caractérisé par des cycles expansion-récession d’une dizaine d’années. Ce qui signifie que les prix devraient baisser tout au long de ces prochaines années à moins que, compte tenu de son rendement, l’immobilier garde encore un peu sa réputation de valeur refuge.