Avec une augmentation des prix du logement de 120 % en
12 ans, la France peut s'enorgueillir d'être devenue le pays le plus riche
d'Europe. En Angleterre, en Belgique et en Suède, nos plus proches challengers,
les hausses n'ont pas dépassé 100 %, soit déjà un doublement des prix.
L'Irlande, qui avait atteint 110 % à mi-parcours, est sagement redescendue à 25
%, après le sauvetage des banques irlandaises par l'Etat. Quant à l'Allemagne, son
taux de croissance s'avère inférieur à 5 %, ses habitants préférant, en majorité, la location à l'acquisition. Malheureusement, il n'est pas
certain que ce succès particulier de l'immobilier auprès des Français présente
un avantage compétitif sur le plan économique...
Quand les prix augmentent...
Trois types d'inconvénients importants découlent de cette singulière augmentation des prix.
- 1er facteur négatif : le développement de la crise financière. Car cette hausse apparaît, pour partie, comme le résultat d'une politique de baisse des taux et de distribution des crédits particulièrement laxiste. L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a ainsi calculé que, pour ses pays membres, 30 % (en moyenne) de l'accroissement des prix immobiliers provenait de la libéralisation financière. Il faut donc redouter qu'une meilleure régulation des politiques financières entraîne un retour de balancier important.
- 2e facteur : les coûts des transactions, d'autant qu'ils s'appliquent à des prix déjà très élevés. En moyenne et en incluant la TVA sur les logements neufs, ils dépassent 14 % de la valeur du bien, ce qui classe la France en deuxième position des pays européens, juste derrière la Belgique. Or, en cas de tendance baissière, ces frais deviennent un facteur aggravant de blocage du marché, les vendeurs souhaitant intégrer ce surcoût dans leurs prix et les acheteurs s'inquiétant de ne pouvoir le faire en cas de revente.
- 3e
facteur : l'importance du budget logement (loyers ou remboursements
d'emprunt, chauffage, entretien et impôts fonciers) dans l'économie d'un
ménage. La part qui lui est consacrée grève celle des revenus
disponibles pour la consommation et les investissements. Si la moyenne
est sensiblement la même d'un pays à l'autre, elle couvre des réalités
fort différentes en fonction de la proportion des propriétaires non
accédants qui n'ont plus de crédit à rembourser et ceux bénéficiant de
loyers réduits. Ainsi pondérée, la part des revenus consacrée au
logement s'élève à 15 % en Allemagne contre 28 % pour la France. C'est
donc un handicap sérieux pour une relance de la consommation intérieure
et des investissements productifs.
L'OCDE s'est
efforcée d'identifier les principaux éléments permettant de relancer les
économies européennes (1). Parmi ceux-ci figure, notamment, la
réduction des coûts du logement afin de faciliter la mobilité
résidentielle et améliorer l'adaptation des salariés aux emplois
nouveaux. Les inconvénients mentionnés précédemment présagent des
difficultés pour parvenir à relancer ainsi la croissance. En revanche,
parce qu'ils détiennent 8 000 milliards d'euros en biens immobiliers,
les ménages français apparaissent,
en dernier ressort,
comme les plus sûrs garants de notre dette souveraine de 1 800
milliards, la préservant d'autant mieux des humeurs des marchés
financiers.
1. Cf : "Le logement et l'économie : des politiques à rénover" dans "Réformes économiques 2011 : objectif croissance", OCDE 2011.
