Le site Immonot.com, premier site immobilier des notaires

Après le passage des perturbations, l'horizon immobilier s'éclaircit de jour en jour. Des conditions favorables qui devraient agir directement sur le moral des acheteurs et des vendeurs.

Quels sont les bons filons pour dénicher des biens qui ne transitent pas par les circuits traditionnels ? Ventes aux enchères des notaires, ventes immobilières en ligne, viager... Ce qu'il faut savoir...

Même si les acheteurs s'accordent plus de réflexion, leur passion pour la pierre demeure intacte. Très convoités, les biens restent sur leur piédestal, mais les vendeurs sont davantage disposés à en négocier la valeur.

Evolution des prix en novembre et décembre 2006 Dans son dernier communiqué de presse, la Chambre des notaires de Paris évoque certaines disparités entre les régions : « Est-il, en effet, besoin de rappeler qu’en 2005, 43 000 permis de construire ont été autorisés en Bretagne, qui ne regroupe que 3 millions d’habitants, contre 46 000 en Ile de France qui en compte 12 millions ? ». Mais cette vitalité de la construction neuve, que semblent jalouser les Parisiens, fait aussi partie des raisons qui conduisent la Bretagne à connaître actuellement, de manière beaucoup plus sensible que dans biens d’autres régions, un revirement de son marché immobilier... Cette première enquête sur la tendance du marché en Bretagne, à laquelle 45 notaires ont répondu, laisse apparaître une tendance à la baisse des prix. Ces résultats confirment ceux établis par le BIPE, dans une étude présentée à la presse en septembre dernier sous le titre « Immobilier 2006 : premiers signes de retournement ? ». Les économistes de ce très sérieux bureau d’études y estiment, qu’au plan national, en supposant des prix stables sur le dernier trimestre, la hausse des prix ne dépasserait pas 6% en 2006, mais qu’une baisse supérieure à 4% se produirait en 2007. La Bretagne apparaît ainsi comme l’une des premières régions touchées par ce retournement. Et cela en dépit de sa vitalité ! Rappelons en effet qu’en termes de taux de croissance, la Bretagne (2,7%) et les Pays de la Loire (3,1%) comptent parmi les régions françaises ayant connu la plus forte évolution de cette décennie. De plus, sur le plan démographique, grâce à leurs excédents tant migratoires que naturel, ces deux régions sont remarquables de dynamisme tout comme la région Provence/Alpes-Côte/d’Azur (PACA). Cette dernière est toutefois nettement moins à l’honneur au niveau de la redistribution des richesses car ce sont les populations alsacienne et bretonne qui sont de loin les moins concernées par la pauvreté avec 4% de CMU (couverture maladie universelle) contre 11% en région PACA. De ce fait, les vents qui soufflent de l’Ouest, souvent bienfaisants pour l’ensemble du territoire, sont parfois annonciateurs d’évolutions contrariantes.

Nombreux sont ceux qui préfèrent une maison avec jardin plutôt qu’un appartement dans un immeuble collectif et vivre à la campagne plutôt qu’en centre ville. C’est ainsi qu’actuellement, 56% des résidences principales sont des maisons individuelles ayant en moyenne 4,8 pièces. En outre, 80% des ménages habitant ces maisons en sont propriétaires contre seulement un quart de ceux vivant en appartement. Enfin, c’est dans les communes rurales situées en zone péri-urbaine que le parc de logements s’est accru le plus fortement et les maisons individuelles y représentent plus de 60% des constructions nouvelles. Mais, sur un plan purement économique, on peut se poser la question: est-ce plus avantageux d’acheter une maison plutôt qu’un appartement ?Au vu du tableau ci-dessous, qui compare sur cinq ans les taux de croissance des prix de l’une et de l’autre, la réponse est à priori négative. Durant cette période, le prix des maisons a perdu 14% par rapport à celui des appartements. Cependant, contrairement à cette tendance, entre 1965 et 2000 le prix des appartements s’est dévalorisé par rapport à celui des maisons, en moyenne de 1,5% par an en Province et de 1% en Ile de France. Mais qu’ils soient dans un sens ou dans un autre, des écarts importants apparaissent assez paradoxal. La logique sinon le bon sens laissent supposer qu’ils ne peuvent indéfiniment s’accroître. A partir d’un certain niveau, en effet, les acquéreurs trouveront tout intérêt à se reporter sur le type d’habitat qui a le moins augmenté ce qui conduira inévitablement à inverser le sens de l’évolution des prix.  Une explication de ces écarts tient néanmoins au lien très étroit qui existe entre le prix des logements et le revenu moyen des ménages et cela, quel que soit la région ou même la commune . Plus les revenus augmentent, plus le prix d’acquisition d’un logement est élevé. On peut donc en déduire que jusqu’à la fin des années 90, les ménages ayant eu une augmentation sensible de leurs revenus se sont orientés de préférence vers le choix d’une maison en périphérie des villes. Cette hypothèse est d’autant plus réaliste que les enquêtes logements menées par les pouvoirs publics ont révélées qu’entre 1973 et 2002 la croissance du revenu des occupants des maisons a été en moyenne supérieure de 1% par an à celui des occupants des appartements. La tendance inverse, depuis le début de l’année 2000 laisse supposer qu’il y a eu une demande plus importante sur les centres villes et les immeubles collectifs de la part des ménages à revenus relativement élevés. Or, entre le recensement de 1999 et celui de 2004, le nombre de personnes vivant seules dans un logement a augmenté de 1 millions pour atteindre 8,5 millions sur un parc de 26 millions de logements. Et phénomène relativement nouveau, « entre 20 et 30 ans, 2,5% des hommes et des femmes vivant seules déclarent vivre en couple avec une personne habitant dans un autre logement. Cette proportion augmente avec l’âge et plus encore pour les hommes que pour les femmes. Entre 50 et 59 ans, 5,3% des hommes vivant seuls déclarent vivre en couple contre 3,5% des femmes seules  ». Ces décohabitations, qui sont plus fréquemment le fait de gens relativement aisés, s’effectuent plus probablement vers des appartements que vers des maisons. Aussi, dans la mesure où ce phénomène perdure, il n’est pas impossible que la tendance favorable au collectif se maintienne encore quelques temps avant qu’elle ne s’inverse inévitablement. Nombre des notaires participant à notre panel signalent d’ailleurs à la fois une relative pénurie et une augmentation plus sensible du prix des appartements par rapport à celui des maisons.