Le site Immonot.com, premier site immobilier des notaires

Pourquoi ne pas acheter ou vendre votre maison en ligne ? La "vente interactive" proposée par les notaires permet, en effet, aujourd'hui de faire des offres via internet. Ce système est sécurisé et sécurisant... C'est ce que nous explique M. Bellard, négociateur immobilier. Il exerce à l'étude de Mes Racle, Colin, Berçot et Bailly à Besançon.

Les périodes électorales sont généralement peu propices aux affaires. Mais celle qui vient de se dérouler s'est révélée plus nocive pour certaines régions que pour d'autres.

Après plus de six mois de marasme, l'immobilier devrait reprendre des couleurs dès la fin de la période électorale. C'est ce que révèle cette nouvelle analyse issue d'une enquête réalisée fin février 2012 auprès de notre panel de notaires.

Marché immobilier : évolution et perspective La contraction d'activité anticipée lors de notre dernière enquête relatives aux mois de septembre et octobre 2010 ne s'est heureusement pas réalisée. Pour autant, l'avenir apparaît peu prometteur !

En dépit d'une tendance légèrement baissière depuis cet été, l'optimisme demeure début 2011 dans les services de négociation. Seuls 11 % des négociateurs (contre 29 % fin octobre) envisagent une diminution du volume des affaires.

D’une interview récente du ministre des finances, le journal Le Monde titre : « Le pire n’est pas sûr, mais le meilleur est improbable (1) ». Pourquoi ce pessimisme ? La réponse se trouve dans un rapport du sénateur Philippe Marini (2), écrit il y a 3 ans, sur les perspectives d’évolution du marché immobilier.

Dans sa dernière étude portant sur les chiffres obtenus en octobre, le conseil régional des notaires de Bretagne soulignait déjà un ralentissement de l’activité, un fléchissement des prix et une progression de l’investissement locatif. La question est de savoir si cette tendance va se poursuivre, notamment les baisses de prix enregistrées sur le Morbihan (- 5,10 % pour les maisons) et les Côtes-d’Armor (- 3,40 % pour les appartements). La Bretagne semble faire figure de bastion avancé dans l’étude de la conjoncture immobilière. C’est en effet la première région où le marché immobilier a connu un certain repli, dès la fin 2006, sous l’effet notamment d’une production de logements neufs particulièrement élevée (voir l’article intitulé Vents d’Ouest sur ce même site). C’est aussi peu de temps après que furent signées les promesses de ventes comptabilisées dans les résultats diffusés cet automne par le conseil régional. 

Evolution des prix en mai et juin 2007 Le retrait progressif de la population active du bord de mer et son remplacement par des résidents temporaires ou des retraités crée des situations nouvelles préjudiciables au développement économique local. Espace très convoité, le littoral connaît des poussées démographiques importantes que les réglementations et les lois contiennent difficilement. Les études menées par la DATAR montrent que ces régions cumulent une forte construction, une faible disponibilité en espace, une richesse du patrimoine naturel et une pression urbaine très forte. Deux régions regroupent 50 % des constructions de logements : la Bretagne et la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Ce phénomène de concentration sur les littoraux présente deux particularités : une tendance très nette de l’augmentation de la population en retrait du littoral : la population y est passée de 19 à 32% entre 1990 et 2003.une forte augmentation du parc des résidences secondaires. Cependant avec la croissance du nombre de retraités et d’inactifs parmi les nouveaux arrivants, la frontière entre résidences principales et résidences secondaires devient de plus en plus tenue. Par contre, l’imbrication croissante entre habitat touristique et habitat permanent et le développement des résidences secondaires peut entraîner une exclusion progressive de la population active, qui peine à trouver des logements décents à des niveaux de prix correspondants à leurs revenus. Pour enrayer ces départs forcés, les nouveaux projets immobiliers d’importance de la Côte d’Azur prévoient déjà une part de logements pour les "actifs". C’est ainsi que la presse locale fait état d’une opération de 300 logements en construction dans le quartier du Béal à Cagnes sur mer, dans laquelle 10% sont réservés aux actifs. Autre exemple, à côté de Marina-Baie des Anges, dans le nouveau projet de l’architecte J.-M. Wilmotte, le "Royal Cap" comptera 135 logements dont 26 pour actifs et le "Palais de l’Oasis" leur réservera 16 logements sur 86. En Bretagne où l’urbanisation demeure pour le moment moins envahissante, ces précautions ne sont pas encore nécessaires. Mais l’agriculture littorale apparaît trop souvent menacée. En effet, la pression foncière aggrave considérablement la difficulté à trouver des repreneurs pour les propriétés agricoles lorsque les exploitants prennent leur retraite. Or, à l’inverse du développement des résidences secondaires les terres agricoles jouent un rôle majeur de préservation et d’aménagement du territoire par le maintien et la création d’emplois permanents. Ces particularités de l’immobilier du littoral, n’ont d’influence que localement. Pris dans son ensemble, le marché de Bretagne et des Pays de Loire demeure pour le moment plutôt "mou", comme aiment à le dépeindre certains négociateurs de notre panel.

Evolution des prix en janvier et février 2007 Dans le concert de louanges adressées par nos dirigeants politiques au secteur de la construction, on oublie de dire que la première des régions à avoir contribué à cette performance est sans conteste celle de l’OUEST. Cette dénomination d’une des huit grandes régions qui constituent le nouveau découpage du territoire national en ZEAT (Zone d’Études et d’Aménagements du Territoire), comprend la Bretagne, les Pays de Loire et la région Poitou-Charentes. Or, sur le record de 410 000 logements annoncé par le ministre de la cohésion sociale et du logement Jean-Louis Borloo, 82 374 l’ont été à l’Ouest, ce chiffre supplantant très largement les 65 136 déclarés dans le Sud-Ouest seconde performance de ce classement en grandes régions1. Aussi, parodiant le dicton revendiqué par les gens du bâtiment, il aurait pu ajouter : quand les Bretons vont, tout va ! La question est de savoir pourquoi dans ce domaine, comme dans quelques autres, les régions bretonnes apparaissent actuellement très compétitives alors que dans les années 70 elles faisaient parfois figure de parents pauvres. Certains attribueront cette progression spectaculaire au développement du réseau de communication et à celui du tourisme bien que dans ces deux domaines, la région PACA apparaisse plus favorisée. Mais peut-être faut-il aussi tenir compte d’une des particularités de la Bretagne, celle de faire souvent plus confiance à la formation dans les institutions privées que dans celles du public. En effet, autre record, suivant l’Insee plus d’un élève sur trois est dans le privé en Bretagne et dans les Pays de la Loire et ces proportions ont très peu varié au cours des dix dernières années. En comparaison, ces institutions n’y accueillent que 14% des élèves du premier degré et 20% des élèves du second degré dans les autres régions. Il faut dire que l’Ecole républicaine2 ne brille pas toujours par ses résultats. 18% des jeunes sortent chaque année du système scolaire sans qualification, alors que pour le seul secondaire la dépense par élève est la plus élevée d’Europe. En outre, on n’y enseigne plus guère la morale ou les règles de vie sociale tandis que, du fait de la décomposition ou la recomposition d’un nombre croissant de famille, le besoin s’en trouve grandissant. Il n’est donc pas absurde de penser que ce recours important des Bretons à l’enseignement privé puisse être un additif puissant au développement économique des régions concernées. Cela pourrait expliquer aussi que les taux de criminalité et de pauvreté3 y soient parmi les plus faibles de France.

Evolution des prix en novembre et décembre 2006 Dans son dernier communiqué de presse, la Chambre des notaires de Paris évoque certaines disparités entre les régions : « Est-il, en effet, besoin de rappeler qu’en 2005, 43 000 permis de construire ont été autorisés en Bretagne, qui ne regroupe que 3 millions d’habitants, contre 46 000 en Ile de France qui en compte 12 millions ? ». Mais cette vitalité de la construction neuve, que semblent jalouser les Parisiens, fait aussi partie des raisons qui conduisent la Bretagne à connaître actuellement, de manière beaucoup plus sensible que dans biens d’autres régions, un revirement de son marché immobilier... Cette première enquête sur la tendance du marché en Bretagne, à laquelle 45 notaires ont répondu, laisse apparaître une tendance à la baisse des prix. Ces résultats confirment ceux établis par le BIPE, dans une étude présentée à la presse en septembre dernier sous le titre « Immobilier 2006 : premiers signes de retournement ? ». Les économistes de ce très sérieux bureau d’études y estiment, qu’au plan national, en supposant des prix stables sur le dernier trimestre, la hausse des prix ne dépasserait pas 6% en 2006, mais qu’une baisse supérieure à 4% se produirait en 2007. La Bretagne apparaît ainsi comme l’une des premières régions touchées par ce retournement. Et cela en dépit de sa vitalité ! Rappelons en effet qu’en termes de taux de croissance, la Bretagne (2,7%) et les Pays de la Loire (3,1%) comptent parmi les régions françaises ayant connu la plus forte évolution de cette décennie. De plus, sur le plan démographique, grâce à leurs excédents tant migratoires que naturel, ces deux régions sont remarquables de dynamisme tout comme la région Provence/Alpes-Côte/d’Azur (PACA). Cette dernière est toutefois nettement moins à l’honneur au niveau de la redistribution des richesses car ce sont les populations alsacienne et bretonne qui sont de loin les moins concernées par la pauvreté avec 4% de CMU (couverture maladie universelle) contre 11% en région PACA. De ce fait, les vents qui soufflent de l’Ouest, souvent bienfaisants pour l’ensemble du territoire, sont parfois annonciateurs d’évolutions contrariantes.

Chez nos amis anglo-saxons l’ours (Bear) et le taureau (Bull) ont le privilège d’imager les réactions du marché. Le plantigrade représente le calme mais aussi la masse qui pèse sur les prix et les fait descendre. Le second, plus combatif, propulse le marché à la hausse. Or, l’une des questions importantes qui hante actuellement l’esprit des banquiers mais aussi des particuliers auxquels ils ont beaucoup prêtés est bien : le marché immobilier est-il bearish ou bullish ? Est-ce qu’il va monter ou est-ce qu’il va descendre ?Les réponses apportées par la presse spécialisée nous laissent bien souvent sur notre faim. En particulier lorsqu’il s’agit du prix des logements. Les statistiques sur lesquelles elles s’appuient et qui sont fournies par les principaux opérateurs du marché prêtent à confusion. Prenons par exemple le cas du 6ème arrondissement, l’un des plus emblématiques et le plus cher des quartiers parisiens. Pour décembre 2005 la Fnaim donnait dès le 6 janvier 2006 un prix moyen de 6 634 € /m2 et une variation de 2,5% par rapport à l’année précédente. Quelques jours plus tard, les Notaires parisiens annonçaient pour le 3ème trimestre 2005 et sur le même arrondissement un prix moyen de 7 829 €/m2 avec une augmentation de 14,1% sur un an. Enfin trois mois après, LaCoteimmo qui tente de faire la synthèse des prix d’offres des deux plus importants sites Internet français, Immostreet et SeLoger, affichait pour mars 2006 un prix moyen de 9 508,87 €/m2 avec une évolution annuelle de + 6%. Un observateur peu averti pouvait en déduire que sur le dernier trimestre 2005 les prix sur le 6ème arrondissement avaient baissé de 18% puis augmenté de 43% le trimestre suivant. En fait, le chiffre proposé par la Fnaim porte sur un très petit nombre de transactions, celles enregistrées par les agents immobiliers locaux adhérents à l’institution et ne peut donc servir de base à une évaluation aussi précise. Quant à LaCoteimmo elle reproduit les espérances des vendeurs, largement influencées par l’euphorie ambiante, et non les prix réels. Seuls les chiffres présentés par les Notaires doivent faire autorité car ils sont le résultat de l’ensemble des transactions réalisées sur un secteur donné. Mais leur qualité suppose des délais de production difficilement compressibles et donc une présentation jugée parfois trop tardive. Indépendamment de ces statistiques sur l’évolution des prix, quelques observations permettent cependant d’avoir une bonne perception du marché. La première est que le nombre annuel des transactions, sur le neuf, l’ancien et les terrains à bâtir , dépassent chaque année largement le million. Il en résulte qu’en cinq ans un quart des ménages a déjà augmenté ou renouvelé son patrimoine immobilier. Comme la moitié des particuliers qui constituent chaque ménage a un revenu annuel inférieur à 9,8 K€, ceux qui souhaitent et peuvent encore acquérir un nouveau logement, ou un terrain pour le faire construire, sont de toute évidence chaque jours moins nombreux.  Même en y incorporant les velléités de nos voisins étrangers qui aimeraient bien prendre leur retraite en France, il est clair que la demande ne peut que fléchir dans les années qui viennent. En outre, trois éléments expliquent l’essentiel des variations du marché : les taux d’intérêts, les revenus et l’incertitude sur le niveau des retraites. Or, pour la première fois depuis 18 mois le taux de référence européen pour les emprunts à dix ans a dépassé les 4%. Même si ce facteur ne s’est pas encore traduit par un renchérissement des crédits immobiliers du fait de la concurrence bancaire et de l’allongement des périodes de prêts, il renforce un sentiment bearish. En outre, depuis des années les salaires des couches intermédiaires n’évoluent plus. Ainsi, dans Paris, alors qu’un salaire annuel gagné entre 30 et 35 ans permettait d’acheter 9 m2 en 1986, il n’en permet d’en obtenir que 4 aujourd’hui . Seule la nécessité de se constituer un patrimoine pour s’assurer une retraite décente apparaît un facteur encore bullish. Mais c’est un facteur qui, parvient de plus en plus difficilement à équilibrer les deux autres. C’est du moins ce qu’il ressort de cette nouvelle enquête sur l’évolution du marché.