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Les milliardaires ont pour réputation de détenir de superbes propriétés. Mais y a t-il  un rapport entre la taille de leurs maisons et les performances de leurs entreprises. Des chercheurs américains ont démontré qu’il y avait un lien évident entre ces deux variables. Cependant les plus riches de nos bretons semblent y échapper. Dans le dernier top mondial des 500 plus grandes fortunes publié par le magazine américain Forbes, seuls deux bretons émergent : François Pinault né aux Champs-Géraux dans les Côtes d’Armor qui passe de la 76ème place à la 34ème et Vincent Bolloré originaire des rives de l’Odet qui rétrograde de 7 places en étant classé 458ème. Le premier serait l’ami du Président Chirac et le second celui du Président Sarkozy; on ne prête qu’aux riches dit le proverbe ! Yves Rocher, autre célèbre Breton n’y figure pas alors qu’il est présent dans celui des milliardaires français de la revue Challenges.Parallèlement, deux chercheurs américains ont eu la curiosité de comparer la taille des maisons des grands patrons américains et les performances boursières de leurs sociétés2. Très scientifiquement ils ont aboutit à la relation que plus la maison était grande, moins l’action augmentait rapidement. L’exemple le plus célèbre est celui de Bill Gates, fondateur de Microsoft, plus grosse fortune mondiale avec 56 milliards de dollars. A la fin des années 90 il a emménagé dans une demeure futuriste de 4 600 mètres carrés. Depuis cette époque l’action Microsoft se traîne. L’une des explications possibles au lien apparemment incongru entre la taille de leurs maisons et les performances boursières de leurs entreprises serait que les patrons croient plus à l’immobilier qu’à la Bourse. Appliqué à nos deux milliardaires ce résultat laisserait supposer que la propriété de Vincent Bolloré est beaucoup plus importante que celle de François Pinault dont les actions (et donc la valeur de son patrimoine) croissent beaucoup plus rapidement. Or, le premier se retrouve avec les siens au manoir d’Ergué-Gabéric, depuis des lustres fief de la famille, demeure dont la taille n’a rien d’exceptionnelle et le second a préféré dépenser sans compter pour faire du stade rennais une grande équipe de foot puis participer au reboisement de la forêt de Brocéliande après l’incendie de 1999 plutôt que d’édifier des palais2. Il est vrai qu’il a acquis le Palazzo Grassi à Venise, mais c’était pour y exposer ses collections et non pour y résider. Ce qui laisse à penser que contrairement à leurs homologues d’outre-atlantique, les milliardaires bretons ne s’intéressent que très modérément à l’immobilier, ce dont ils doivent se féliciter vue la tendance baissière de ce marché confirmée par cette 5ème enquête auprès des notaires de la région.

Finie la croissance sans risque, l’inflation pointe son nez. Faut-il redouter pour autant quelque péril en immobilier ? Dans la mesure où les temps de réaction du marché sont assez longs, rien à craindre pour le moment. Mais si la tendance inflationniste persiste, peu de chance que le marché échappe à une crise réelle.Le boom du prix des métaux et des matières premières, l’appétit insatiable des pays d’Asie laissent craindre une reprise de l’inflation. C’est du moins l’analyse faite par de nombreux économistes et patrons des banques centrales. Pourtant, ces quinze dernières années nous ont fait quelque peu oublier quelles étaient les conséquences de l’inflation. Elle a notamment pour effet de diminuer la valeur des patrimoines et d’améliorer les revenus de l’activité, elle favorise les actifs par rapport aux retraités, les salariés par rapport aux rentiers. Mais, quand on parle du patrimoine, il s’agit pour plus de la moitié des Français du patrimoine immobilier. 

En ces temps électoraux, le logement retient l’attention de la plupart des observateurs économiques et politiques. La loi du 5 mars 2007 créant le Droit au logement opposable (Dalo) n’engendre pas pour autant les ressources financières nécessaires à son application, ce qui ne signifie pas qu’elles soient inexistantes. Chaque année, les entreprises apportent un milliard et demi d’euros à l’État. Qu’en fait-il ?

Evolution des prix en mai et juin 2007 Le retrait progressif de la population active du bord de mer et son remplacement par des résidents temporaires ou des retraités crée des situations nouvelles préjudiciables au développement économique local. Espace très convoité, le littoral connaît des poussées démographiques importantes que les réglementations et les lois contiennent difficilement. Les études menées par la DATAR montrent que ces régions cumulent une forte construction, une faible disponibilité en espace, une richesse du patrimoine naturel et une pression urbaine très forte. Deux régions regroupent 50 % des constructions de logements : la Bretagne et la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Ce phénomène de concentration sur les littoraux présente deux particularités : une tendance très nette de l’augmentation de la population en retrait du littoral : la population y est passée de 19 à 32% entre 1990 et 2003.une forte augmentation du parc des résidences secondaires. Cependant avec la croissance du nombre de retraités et d’inactifs parmi les nouveaux arrivants, la frontière entre résidences principales et résidences secondaires devient de plus en plus tenue. Par contre, l’imbrication croissante entre habitat touristique et habitat permanent et le développement des résidences secondaires peut entraîner une exclusion progressive de la population active, qui peine à trouver des logements décents à des niveaux de prix correspondants à leurs revenus. Pour enrayer ces départs forcés, les nouveaux projets immobiliers d’importance de la Côte d’Azur prévoient déjà une part de logements pour les "actifs". C’est ainsi que la presse locale fait état d’une opération de 300 logements en construction dans le quartier du Béal à Cagnes sur mer, dans laquelle 10% sont réservés aux actifs. Autre exemple, à côté de Marina-Baie des Anges, dans le nouveau projet de l’architecte J.-M. Wilmotte, le "Royal Cap" comptera 135 logements dont 26 pour actifs et le "Palais de l’Oasis" leur réservera 16 logements sur 86. En Bretagne où l’urbanisation demeure pour le moment moins envahissante, ces précautions ne sont pas encore nécessaires. Mais l’agriculture littorale apparaît trop souvent menacée. En effet, la pression foncière aggrave considérablement la difficulté à trouver des repreneurs pour les propriétés agricoles lorsque les exploitants prennent leur retraite. Or, à l’inverse du développement des résidences secondaires les terres agricoles jouent un rôle majeur de préservation et d’aménagement du territoire par le maintien et la création d’emplois permanents. Ces particularités de l’immobilier du littoral, n’ont d’influence que localement. Pris dans son ensemble, le marché de Bretagne et des Pays de Loire demeure pour le moment plutôt "mou", comme aiment à le dépeindre certains négociateurs de notre panel.

L’évolution de l’immobilier régional est directement liée au nombre de ménages qui s’implantent dans le pays. Chaque nouvel arrivant requiert un logement supplémentaire, même si une seule personne en fait partie. Le nombre de ménages est actuellement de 1,2 millions en Bretagne et légèrement supérieur à 500.000 en Loire-Atlantique. Son accroissement dans les années qui viennent dépend à la fois des migrations régionales – l’Ouest étant devenu aussi attractif que les Pays du Sud – et de la population féminine qui engendre nos enfants. Or, à ce propos, l’Insee-Bretagne a profité du 8 mars décrété journée de la femme pour publier un dossier spécial sur Les Femmes en Bretagne . On y apprend notamment qu’elles y sont plus nombreuses que les hommes (1,6 contre 1,5 million), qu’elles représentent 47% de la population active et 48% des emplois salariés. Comparativement aux autres Françaises, les Bretonnes ont moins recours à l’IVG, sont deux fois moins fréquemment victimes du cancer et leur mortalité est inférieure de 10% à celle du reste du pays. Ajoutons à cela que le département de Loire-Atlantique peut se targuer de faire partie de la région la plus féconde de France: les Pays de Loire, dont le taux de fécondité est voisin de deux. Dans ces conditions, si la femme est l’avenir de l’homme comme le chante Jean Ferrat après Aragon, cela paraît particulièrement vrai pour la femme bretonne et cela ne peut que favoriser le marché immobilier dans les toutes prochaines annéesIl n’est donc pas surprenant d’apprendre que selon un scénario central, le nombre des ménages augmenterait en Bretagne de 15% entre 1999 et 2015. Toutefois, il passerait de 14 000 ménages par an en début de période à moins de 9 000 en 2015. La raison essentielle en est le vieillissement général de la population. Ainsi la proportion des femmes ayant plus de 60 ans augmenterait de 23 à 28 %, celles ayant moins de 40 ans diminuant de 52 à 47 %, au long de ces quinze années. D’après ces statistiques, c’est donc un marché immobilier en perte de vitesse que devrait connaître la Bretagne dans une dizaine d’années.  Dossier d’Octant n° 50, sur la place des femmes en Bretagne 

Peut-on concilier recherche d’un meilleur avenir pour les mal logés et équilibre du marché immobilier ? Analyse et réflexion autour de quelques réalités.

On s'émeut chaque hiver qu'il existe encore des sans-logis (86 000 en 2001 suivant l'Insee et probablement beaucoup plus actuellement), alors qu'une loi Droit au Logement devrait garantir à chacun un logement décent. Mais cet aphorisme nous interpelle aussi parce qu'il existe un besoin évident d'avoir un parc de logements gratuits à destination notamment des « travailleurs pauvres », nouvelle catégorie sociale désignant ceux qui ont un emploi, mais pas assez de ressources pour trouver un logement… Demain, on loge gratis. Ce pourrait être l'un des slogans utilisés pour les élections, mais cette formule fait aussi référence à l'adage "Demain on rase gratis", qualifiant une promesse qui ne sera pas tenue. Peut-être vaut-il mieux qu'il en soit ainsi car le public et les consommateurs s'habituent à la gratuité sous des formes de plus en plus diverses. "La gratuité peut sembler un principe très démocratique puisqu’elle permet à tout un chacun, quel que soit son revenu, d’accéder à l’ensemble des biens marchands. La réalité est exactement contraire" (1). C’est ainsi que dans le domaine de l’enseignement et de la santé, où elle est généralisée, elle conduit tout naturellement à une pénurie de moyens qui suscite des offres privées accessibles seulement aux plus riches. De nos jours on peut aussi s’inquiéter d’une certaine normalisation de cette gratuité qui doit beaucoup au développement d’internet. Ce n’est pas tout à fait le cas pour le logement. Mais même s’il est rarement gratuit, il bénéficie d’aides assez considérables.En effet, le nombre de logements sociaux avoisine 4,3 millions ce qui peut apparaître encore très insuffisant eut égard aux 1 millions de logements supplémentaires estimés nécessaires. Aussi, le plan de Cohésion Sociale prévoit de réaliser 500 000 logements locatifs sur 5 ans avec un financement de l’Etat de 2,7 milliards d’euros. Mais cette somme importante ne représente finalement que 5 400 euros par logement. Cependant elle s’ajoute aux quelques 15 milliards d’euros d’aides personnelles au logement versées à plus de 6 millions de ménages.Pour en revenir au sort des sans-logis il semblerait que les questions se posent plus en termes d’adaptation, de qualité d’accueil et de prise en charge que de mise à disposition de structure d’accueil plus ou moins temporaire. L’association d’aide aux SDF, Les Enfants de Don Quichotte note d’ailleurs qu’une des priorités est de « créer une meilleure articulation entre les dispositifs d’accueil d’urgence et d’accompagnement, et l’accès à un vrai logement». En définitive, cette mobilisation générale en faveur du logement devrait avoir pour conséquence la poursuite pendant ces prochaines années de l’incitation à la construction de nouveaux logements. Cela devrait réduire d’autant les tensions sur le marché immobilier et permettre de trouver sinon des logements gratuits au moins des prix moins élevés. C’est ce que laisse déjà percevoir les dernières enquêtes auprès de nos correspondants notaires après le record de 430 000 mises en chantier établi en 2006. 

Evolution des prix en janvier et février 2007 Dans le concert de louanges adressées par nos dirigeants politiques au secteur de la construction, on oublie de dire que la première des régions à avoir contribué à cette performance est sans conteste celle de l’OUEST. Cette dénomination d’une des huit grandes régions qui constituent le nouveau découpage du territoire national en ZEAT (Zone d’Études et d’Aménagements du Territoire), comprend la Bretagne, les Pays de Loire et la région Poitou-Charentes. Or, sur le record de 410 000 logements annoncé par le ministre de la cohésion sociale et du logement Jean-Louis Borloo, 82 374 l’ont été à l’Ouest, ce chiffre supplantant très largement les 65 136 déclarés dans le Sud-Ouest seconde performance de ce classement en grandes régions1. Aussi, parodiant le dicton revendiqué par les gens du bâtiment, il aurait pu ajouter : quand les Bretons vont, tout va ! La question est de savoir pourquoi dans ce domaine, comme dans quelques autres, les régions bretonnes apparaissent actuellement très compétitives alors que dans les années 70 elles faisaient parfois figure de parents pauvres. Certains attribueront cette progression spectaculaire au développement du réseau de communication et à celui du tourisme bien que dans ces deux domaines, la région PACA apparaisse plus favorisée. Mais peut-être faut-il aussi tenir compte d’une des particularités de la Bretagne, celle de faire souvent plus confiance à la formation dans les institutions privées que dans celles du public. En effet, autre record, suivant l’Insee plus d’un élève sur trois est dans le privé en Bretagne et dans les Pays de la Loire et ces proportions ont très peu varié au cours des dix dernières années. En comparaison, ces institutions n’y accueillent que 14% des élèves du premier degré et 20% des élèves du second degré dans les autres régions. Il faut dire que l’Ecole républicaine2 ne brille pas toujours par ses résultats. 18% des jeunes sortent chaque année du système scolaire sans qualification, alors que pour le seul secondaire la dépense par élève est la plus élevée d’Europe. En outre, on n’y enseigne plus guère la morale ou les règles de vie sociale tandis que, du fait de la décomposition ou la recomposition d’un nombre croissant de famille, le besoin s’en trouve grandissant. Il n’est donc pas absurde de penser que ce recours important des Bretons à l’enseignement privé puisse être un additif puissant au développement économique des régions concernées. Cela pourrait expliquer aussi que les taux de criminalité et de pauvreté3 y soient parmi les plus faibles de France.

Depuis le début de l’année les enquêtes successives nous ont montré un lent déclin de l’activité immobilière accompagnée d’une contraction prononcée du chiffre d’affaires correspondant. Dès le mois de mai, nous annoncions un retournement du marché, retournement que les éditorialistes de nos journaux commencent timidement à évoquer titrant par exemple :  « Prix de l’immobilier : les français calent »  ou « Des économistes prévoient une baisse du prix de l’immobilier résidentiel » . Plusieurs facteurs nous ont amené à faire cette annonce qui semblait alors prématurée. En premier lieu, il y a bien évidemment les réponses faites par nos correspondants notaires qui tous les deux mois nous donnent leurs sentiments sur l’ambiance qu’ils ressentent localement. Or, rappelons qu’un notaire négociateur est un témoin tout à fait particulier de l’observation du marché, car il a une double fonction : enregistrer les transactions provenant de l’ensemble des ventes de son secteur et participer aux négociations pour lesquelles il a reçu mandat. Les sondages provenant des tous les coins de l’hexagone il peut paraître malaisé d’en faire une synthèse. Certains annoncent une amélioration, d’autres une détérioration de l’activité et/ou des prix. Cependant, ce qui importe c’est que les estimations des uns puissent être comparées à celles des autres et qu’une majorité s’en dégage pendant un certain temps. Notons aussi que nos observateurs sont, pour une large majorité, provinciaux ce qui est logique puisque la province réalise trois fois plus de transactions que la région Ile de France et que le poids des maisons y est aussi beaucoup plus important que celui des appartements puisqu’il représente deux tiers des transactions.En dehors de facteurs dits « fondamentaux » comme les taux d’intérêts, les montants et la durée des crédits, les mouvements démographiques ou les revenus des ménages, d’autres indicateurs sont aussi appréciés. Il s’agit notamment de l’évolution des prix des terrains, de la commercialisation des logements neufs voire du cours de certaines sociétés immobilières cotées en bourse, ces trois critères connaissant tous un repli sensible. Enfin, la comparaison des prix sur longue période entre plusieurs régions ou plusieurs villes, montre que les mouvements sont assez proches les uns des autres et que les divergences tendent à s’estomper avec le temps. Par exemple on observera à un moment donné des prix faiblissant à Lille, alors que ceux de Lyon ou de Bordeaux viennent d’en faire autant quelques mois plus tôt ou vont le faire quelques temps plus tard. Sauf modifications majeures dans l’environnement il n’y a pas de raison, en effet, que les prix d’un secteur ou d’un quartier augmentent indéfiniment par rapport à un autre. Un phénomène comparable se produit sur les marchés financiers où lorsqu’il y a une hausse sensible des prix, c’est l’ensemble des valeurs qui tend à s’élever et inversement lorsqu’il s’agit d’une baisse. C’est pourquoi on peut parler de marché bearish ou bullish . En ce qui concerne le marché immobilier, les résultats de notre dernière enquête confirment qu’il demeure bearish, c’est à dire baissier. Cependant nous sommes encore dans la première phase de ce cycle baissier, celle où les délais s’allongent et le volume de transactions s’amenuise en attendant que les vendeurs prennent conscience que les prix proposés deviennent hors marché. C’est aussi pour cette raison que certains observateurs se fiant à l’évolution du prix des petites annonces immobilières demeurent persuader que la tendance fléchit mais demeure haussière.  1 Les Echos du 27/09/06  2 Le Monde du 13/09/06 

Evolution des prix en novembre et décembre 2006 Dans son dernier communiqué de presse, la Chambre des notaires de Paris évoque certaines disparités entre les régions : « Est-il, en effet, besoin de rappeler qu’en 2005, 43 000 permis de construire ont été autorisés en Bretagne, qui ne regroupe que 3 millions d’habitants, contre 46 000 en Ile de France qui en compte 12 millions ? ». Mais cette vitalité de la construction neuve, que semblent jalouser les Parisiens, fait aussi partie des raisons qui conduisent la Bretagne à connaître actuellement, de manière beaucoup plus sensible que dans biens d’autres régions, un revirement de son marché immobilier... Cette première enquête sur la tendance du marché en Bretagne, à laquelle 45 notaires ont répondu, laisse apparaître une tendance à la baisse des prix. Ces résultats confirment ceux établis par le BIPE, dans une étude présentée à la presse en septembre dernier sous le titre « Immobilier 2006 : premiers signes de retournement ? ». Les économistes de ce très sérieux bureau d’études y estiment, qu’au plan national, en supposant des prix stables sur le dernier trimestre, la hausse des prix ne dépasserait pas 6% en 2006, mais qu’une baisse supérieure à 4% se produirait en 2007. La Bretagne apparaît ainsi comme l’une des premières régions touchées par ce retournement. Et cela en dépit de sa vitalité ! Rappelons en effet qu’en termes de taux de croissance, la Bretagne (2,7%) et les Pays de la Loire (3,1%) comptent parmi les régions françaises ayant connu la plus forte évolution de cette décennie. De plus, sur le plan démographique, grâce à leurs excédents tant migratoires que naturel, ces deux régions sont remarquables de dynamisme tout comme la région Provence/Alpes-Côte/d’Azur (PACA). Cette dernière est toutefois nettement moins à l’honneur au niveau de la redistribution des richesses car ce sont les populations alsacienne et bretonne qui sont de loin les moins concernées par la pauvreté avec 4% de CMU (couverture maladie universelle) contre 11% en région PACA. De ce fait, les vents qui soufflent de l’Ouest, souvent bienfaisants pour l’ensemble du territoire, sont parfois annonciateurs d’évolutions contrariantes.

Écoutant les discours de nos gouvernants en plein mois d’Août, il était tentant  de chanter, Tout va très bien madame la marquise ! En effet, les prévisions pour l’année 2006 ce sont considérablement améliorées d’un mois sur l’autre, l’économie française connaissant une réelle embellie au second trimestre. Ainsi, le taux de croissance annuel du PIB progresse de 1,2% à 2,5% sur le premier semestre tandis que le taux de chômage poursuit sa diminution et devrait atteindre 8,6% en fin d’année. L’inflation est maîtrisée, nos exportations croissent plus rapidement que nos importations, l’augmentation des taux d’intérêts marque une pose, et l’évolution des prix dans l’immobilier s’est considérablement assagie… !Pourtant, le Cercle des économistes qui souhaite participer aux débats de la prochaine élection présidentielle relève de nombreuses faiblesses dans nos activités. Elles concernent notamment le marché du travail, la redistribution des richesses, l’ouverture des services publics, la réforme de l’État, la fiscalité, la recherche et les universités. Pourtant, en matière de logements les réponses qu’apportent le gouvernement et le législateur aux problèmes du moment et notamment pour les mal-logés peuvent paraître inadaptées. Ainsi, fin août 2005, 24 personnes périssaient dans les incendies de deux immeubles parisiens. Le premier ministre réagissait à cette tragédie en annonçant, le 1er septembre, la réalisation de 5.000 logements d’urgence d’ici la fin du premier trimestre 2006. Malheureusement, aucune construction liée à cette promesse n’a encore été mise en chantier et la question des mal-logés est loin d’être résolue.Pourtant, une loi portant « Engagement national pour le logement » a été promulguée le 13 juillet 2006 pour répondre à ce besoin. Elle prévoit des dispositions permettant d’accélérer la mise à disposition des terrains appartenant aux pouvoirs publics au profit de la construction de logements, de ramener la TVA de 19,6% à 5,5% pour les opérations d’accession sociale, de moderniser la gestion des offices HLM. Parallèlement, elle introduit de nouvelles avancées en faveur du droit au logement effectif et prévoit l’arrêt des coupures d’eau, d’électricité et de gaz en période hivernale pour les ménages en grande difficulté. En définitive, il semble beaucoup plus aisé de faire voter des lois sur le logement que de reloger décemment les mal-logés. Mais en essayant de pallier les effets plutôt que de traiter les causes on crée de nouveaux déséquilibres dans le marché, qui engendreront eux-mêmes de nouvelles mesures de régulation.Pourtant le logement est devenu le premier poste du budget des français et un ménage y consacre plus de 21% de son revenu contre 18% il y a 20 ans et la moitié de son épargne. C’est presque le double des dépenses d’alimentation (12%) ou de transport (13%), l’alourdissement étant beaucoup plus sensible ces dernières années, les loyers augmentant suivant les régions et sans discontinuer de 4 à 5% par an depuis 2000.Mais à  part ça, tout va très bien… conclut la chanson. 

L’affaire semble entendue : globalement, le retournement du marché se confirme de mois en mois. Mais alors, comment faire le bonheur de ceux qui, néanmoins, souhaitent investir leurs économies dans l’immobilier ? Une solution est de s’intéresser aux terrains et plus précisément aux terres agricoles. On peut prévoir, en effet, que le prix des terrains à bâtir soit amené à suivre plus ou moins rapidement l’évolution négative des constructions qu’ils vont devoir supporter. Ce qui n’est pas le cas des terrains voués à l’agriculture. Or, suivant la Safer, le marché des terres agricoles a enregistré en 2005, 90.000 transactions, soit environ 10% de l’ensemble des transactions immobilières. L’hectare de terre agricole s’est négocié en moyenne à 4.750 € en progression de 5,3% par rapport à 2004, chiffres tout à fait raisonnables mais qui semblent devoir perdurer encore de nombreuses années grâce à la pression de l’urbanisation.Pour autant, il s’agit de bien choisir sa terre. Sauf à vouloir suivre absolument l’exemple de quelques-unes de nos célébrités, investir dans la vigne n’apparaît pas pour le moment très judicieux. Les prix depuis deux ans connaissent en effet une baisse significative liée à la crise de la viticulture française. En outre, le prix moyen d’un hectare de vigne se négocie autour de 83.600 €. Quitte à vouloir de la terre, mieux vaut s’intéresser à la forêt. Pour le même prix, on obtient une superficie prés de vingt fois plus importante. Et cette acquisition peut paraître d’autant plus séduisante, que seul un quart des superficies détenues entre dans le calcul de l’ISF. Mais, malheureusement les prix des forêts qui ont connu huit années de fortes croissances entre 1997 et 2004 semblent là aussi s’étouffer avec une très modeste augmentation de 1,6% en 2005. En outre, en Euros constants les prix sont passés de 4.967 € en 1980 à 2.716 € aujourd’hui, performance fort négative pour ceux qui veulent investir sur le très long terme. Restent alors les prés et terres cultivables. Il y a dix ans, en 1995, le prix moyen de l’hectare était de 2.950 €. Il s’établit actuellement à 4.750 €, soit une augmentation de plus de 60%. Alors, pour les cinéphiles qui ont aimé le film d’Etienne Chatillez, comme pour les investisseurs en mal de placements rentables, il semble bien que « Le bonheur est dans le pré ».