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Tendance concernant l'activité Alors que depuis le début de l’année, mois après mois, l’activité des services de négociation n’avait cessé de s’améliorer, le repli annoncé pour les vacances ne s’est pas fait réellement sentir. Le volume d’affaires est demeuré globalement le même qu’en juin. Cependant, plusieurs études signalent l’irrégularité et le caractère « très aléatoire et non prévisible » de cette activité. Mais même si cette reprise apparaît fragile, elle demeure bénéfique en période de crise et permet à certaines études de rouvrir leur service négociation. Signalons que la forte activité sur le neuf annoncée par le gouvernement avec une hausse de 30 % entre le second et le premier trimestre ne semble pas s’être poursuivie dans le courant de l’été.N.B. Le retournement de tendance apparu au début de l’année 2009 qui s’est poursuivi avec une progression constante de l’activité dans les services négociations marque une pose à la fin de l’été (courbe bleue du graphique) et non un ralentissement comme annoncé fin juin (courbe rouge). Pour autant les prévisions faites en août pour les deux mois à venir demeurent optimistes.  

Tendance concernant l'activité Bonne nouvelle sur le front de l’activité négociatrice des études notariales. L’amélioration constatée fin décembre se confirme. Sur les 250 études interrogées, seulement 21 % constataient une stabilisation, voire une amélioration des affaires en début d’année. Fin février, ils étaient près d’un tiers (32 %) à conserver un certain optimisme. Les motifs de satisfaction ne sont pas concentrés sur une seule région. S’ils sont plus fréquents à l’Ouest, ils le sont aussi dans les Vosges où Me M. Vogelweith note « une très bonne progression des ventes du 15 janvier au 12 février », mais les relativise : « Je ne pense pas que cela va s'inscrire dans la durée ». 

La vente à la bougie permet de céder un bien immobilier de manière originale. Profitant de la vogue internet quelques notaires, notamment bordelais, l’ont améliorée et développent, depuis peu, la vente interactive. Comme le fameux produit de traitement des vignes dont notre titre s’inspire, sera-t-elle un remède efficace aux difficultés du marché ?

Dans sa dernière étude portant sur les chiffres obtenus en octobre, le conseil régional des notaires de Bretagne soulignait déjà un ralentissement de l’activité, un fléchissement des prix et une progression de l’investissement locatif. La question est de savoir si cette tendance va se poursuivre, notamment les baisses de prix enregistrées sur le Morbihan (- 5,10 % pour les maisons) et les Côtes-d’Armor (- 3,40 % pour les appartements). La Bretagne semble faire figure de bastion avancé dans l’étude de la conjoncture immobilière. C’est en effet la première région où le marché immobilier a connu un certain repli, dès la fin 2006, sous l’effet notamment d’une production de logements neufs particulièrement élevée (voir l’article intitulé Vents d’Ouest sur ce même site). C’est aussi peu de temps après que furent signées les promesses de ventes comptabilisées dans les résultats diffusés cet automne par le conseil régional. 

Lorsque les prix montent, chacun est tenté de vendre dans l’espoir d’une plus-value. D’où une multiplication des transactions. Dans le cas d’une baisse, la frilosité l’emporte, chacun craignant une moins-value et rêvant d’une nouvelle hausse. Ce faux espoir pèse sur le volume des échanges. Mieux vaut donc être réaliste et éviter toute démagogie. Les organisations professionnelles qui doivent faire le bonheur de leurs adhérents ont souvent l’obligation de privilégier les bonnes nouvelles, et parier sur le caractère éphémère des mauvaises. Ainsi, pour 2007, les promoteurs ont annoncé une année record pour les logements neufs, la Fnaim a exclu tout "retournement brutal de la conjoncture" et les chambres de notaires ont constaté une grande vitalité du marché, constatant pour 2007 une hausse des prix de 10,5 % sur Paris. 

« Tous propriétaires » est une formule apparemment séduisante pour nos politiques. C’est oublier que devenir propriétaire est loin d’être la panacée et qu’il vaut souvent mieux être locataire pour bien vivre, ou plus astucieusement quand on en a les moyens, être locataire de son logement principal et propriétaire d'une résidence secondaire.Selon une récente enquête du CREDOC1 , entre 1995 et 2007 la proportion des propriétaires a diminué de 54% à 46% pour les classes moyennes et de 45% à 33% pour la catégorie « bas revenus ». Ces chiffres traduisent, non seulement une grande difficulté à devenir propriétaire lorsqu’on a de modestes ressources, mais aussi un certain pragmatisme dans la façon dont les ménages abordent le problème du logement.    

Parmi les étrangers d’origine européenne résidant en France, les Britanniques ne se classent qu’en quatrième position1. Mais curieusement, leur activité fait l’objet de nombreuses enquêtes de la part des institutions régionales2, particulièrement dans les régions atlantiques où leur implantation demeure majoritaire parmi les immigrés. 

Evolution des prix en mai et juin 2007 Le retrait progressif de la population active du bord de mer et son remplacement par des résidents temporaires ou des retraités crée des situations nouvelles préjudiciables au développement économique local. Espace très convoité, le littoral connaît des poussées démographiques importantes que les réglementations et les lois contiennent difficilement. Les études menées par la DATAR montrent que ces régions cumulent une forte construction, une faible disponibilité en espace, une richesse du patrimoine naturel et une pression urbaine très forte. Deux régions regroupent 50 % des constructions de logements : la Bretagne et la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Ce phénomène de concentration sur les littoraux présente deux particularités : une tendance très nette de l’augmentation de la population en retrait du littoral : la population y est passée de 19 à 32% entre 1990 et 2003.une forte augmentation du parc des résidences secondaires. Cependant avec la croissance du nombre de retraités et d’inactifs parmi les nouveaux arrivants, la frontière entre résidences principales et résidences secondaires devient de plus en plus tenue. Par contre, l’imbrication croissante entre habitat touristique et habitat permanent et le développement des résidences secondaires peut entraîner une exclusion progressive de la population active, qui peine à trouver des logements décents à des niveaux de prix correspondants à leurs revenus. Pour enrayer ces départs forcés, les nouveaux projets immobiliers d’importance de la Côte d’Azur prévoient déjà une part de logements pour les "actifs". C’est ainsi que la presse locale fait état d’une opération de 300 logements en construction dans le quartier du Béal à Cagnes sur mer, dans laquelle 10% sont réservés aux actifs. Autre exemple, à côté de Marina-Baie des Anges, dans le nouveau projet de l’architecte J.-M. Wilmotte, le "Royal Cap" comptera 135 logements dont 26 pour actifs et le "Palais de l’Oasis" leur réservera 16 logements sur 86. En Bretagne où l’urbanisation demeure pour le moment moins envahissante, ces précautions ne sont pas encore nécessaires. Mais l’agriculture littorale apparaît trop souvent menacée. En effet, la pression foncière aggrave considérablement la difficulté à trouver des repreneurs pour les propriétés agricoles lorsque les exploitants prennent leur retraite. Or, à l’inverse du développement des résidences secondaires les terres agricoles jouent un rôle majeur de préservation et d’aménagement du territoire par le maintien et la création d’emplois permanents. Ces particularités de l’immobilier du littoral, n’ont d’influence que localement. Pris dans son ensemble, le marché de Bretagne et des Pays de Loire demeure pour le moment plutôt "mou", comme aiment à le dépeindre certains négociateurs de notre panel.

L’évolution de l’immobilier régional est directement liée au nombre de ménages qui s’implantent dans le pays. Chaque nouvel arrivant requiert un logement supplémentaire, même si une seule personne en fait partie. Le nombre de ménages est actuellement de 1,2 millions en Bretagne et légèrement supérieur à 500.000 en Loire-Atlantique. Son accroissement dans les années qui viennent dépend à la fois des migrations régionales – l’Ouest étant devenu aussi attractif que les Pays du Sud – et de la population féminine qui engendre nos enfants. Or, à ce propos, l’Insee-Bretagne a profité du 8 mars décrété journée de la femme pour publier un dossier spécial sur Les Femmes en Bretagne . On y apprend notamment qu’elles y sont plus nombreuses que les hommes (1,6 contre 1,5 million), qu’elles représentent 47% de la population active et 48% des emplois salariés. Comparativement aux autres Françaises, les Bretonnes ont moins recours à l’IVG, sont deux fois moins fréquemment victimes du cancer et leur mortalité est inférieure de 10% à celle du reste du pays. Ajoutons à cela que le département de Loire-Atlantique peut se targuer de faire partie de la région la plus féconde de France: les Pays de Loire, dont le taux de fécondité est voisin de deux. Dans ces conditions, si la femme est l’avenir de l’homme comme le chante Jean Ferrat après Aragon, cela paraît particulièrement vrai pour la femme bretonne et cela ne peut que favoriser le marché immobilier dans les toutes prochaines annéesIl n’est donc pas surprenant d’apprendre que selon un scénario central, le nombre des ménages augmenterait en Bretagne de 15% entre 1999 et 2015. Toutefois, il passerait de 14 000 ménages par an en début de période à moins de 9 000 en 2015. La raison essentielle en est le vieillissement général de la population. Ainsi la proportion des femmes ayant plus de 60 ans augmenterait de 23 à 28 %, celles ayant moins de 40 ans diminuant de 52 à 47 %, au long de ces quinze années. D’après ces statistiques, c’est donc un marché immobilier en perte de vitesse que devrait connaître la Bretagne dans une dizaine d’années.  Dossier d’Octant n° 50, sur la place des femmes en Bretagne 

Evolution des prix en janvier et février 2007 Dans le concert de louanges adressées par nos dirigeants politiques au secteur de la construction, on oublie de dire que la première des régions à avoir contribué à cette performance est sans conteste celle de l’OUEST. Cette dénomination d’une des huit grandes régions qui constituent le nouveau découpage du territoire national en ZEAT (Zone d’Études et d’Aménagements du Territoire), comprend la Bretagne, les Pays de Loire et la région Poitou-Charentes. Or, sur le record de 410 000 logements annoncé par le ministre de la cohésion sociale et du logement Jean-Louis Borloo, 82 374 l’ont été à l’Ouest, ce chiffre supplantant très largement les 65 136 déclarés dans le Sud-Ouest seconde performance de ce classement en grandes régions1. Aussi, parodiant le dicton revendiqué par les gens du bâtiment, il aurait pu ajouter : quand les Bretons vont, tout va ! La question est de savoir pourquoi dans ce domaine, comme dans quelques autres, les régions bretonnes apparaissent actuellement très compétitives alors que dans les années 70 elles faisaient parfois figure de parents pauvres. Certains attribueront cette progression spectaculaire au développement du réseau de communication et à celui du tourisme bien que dans ces deux domaines, la région PACA apparaisse plus favorisée. Mais peut-être faut-il aussi tenir compte d’une des particularités de la Bretagne, celle de faire souvent plus confiance à la formation dans les institutions privées que dans celles du public. En effet, autre record, suivant l’Insee plus d’un élève sur trois est dans le privé en Bretagne et dans les Pays de la Loire et ces proportions ont très peu varié au cours des dix dernières années. En comparaison, ces institutions n’y accueillent que 14% des élèves du premier degré et 20% des élèves du second degré dans les autres régions. Il faut dire que l’Ecole républicaine2 ne brille pas toujours par ses résultats. 18% des jeunes sortent chaque année du système scolaire sans qualification, alors que pour le seul secondaire la dépense par élève est la plus élevée d’Europe. En outre, on n’y enseigne plus guère la morale ou les règles de vie sociale tandis que, du fait de la décomposition ou la recomposition d’un nombre croissant de famille, le besoin s’en trouve grandissant. Il n’est donc pas absurde de penser que ce recours important des Bretons à l’enseignement privé puisse être un additif puissant au développement économique des régions concernées. Cela pourrait expliquer aussi que les taux de criminalité et de pauvreté3 y soient parmi les plus faibles de France.

Depuis le début de l’année les enquêtes successives nous ont montré un lent déclin de l’activité immobilière accompagnée d’une contraction prononcée du chiffre d’affaires correspondant. Dès le mois de mai, nous annoncions un retournement du marché, retournement que les éditorialistes de nos journaux commencent timidement à évoquer titrant par exemple :  « Prix de l’immobilier : les français calent »  ou « Des économistes prévoient une baisse du prix de l’immobilier résidentiel » . Plusieurs facteurs nous ont amené à faire cette annonce qui semblait alors prématurée. En premier lieu, il y a bien évidemment les réponses faites par nos correspondants notaires qui tous les deux mois nous donnent leurs sentiments sur l’ambiance qu’ils ressentent localement. Or, rappelons qu’un notaire négociateur est un témoin tout à fait particulier de l’observation du marché, car il a une double fonction : enregistrer les transactions provenant de l’ensemble des ventes de son secteur et participer aux négociations pour lesquelles il a reçu mandat. Les sondages provenant des tous les coins de l’hexagone il peut paraître malaisé d’en faire une synthèse. Certains annoncent une amélioration, d’autres une détérioration de l’activité et/ou des prix. Cependant, ce qui importe c’est que les estimations des uns puissent être comparées à celles des autres et qu’une majorité s’en dégage pendant un certain temps. Notons aussi que nos observateurs sont, pour une large majorité, provinciaux ce qui est logique puisque la province réalise trois fois plus de transactions que la région Ile de France et que le poids des maisons y est aussi beaucoup plus important que celui des appartements puisqu’il représente deux tiers des transactions.En dehors de facteurs dits « fondamentaux » comme les taux d’intérêts, les montants et la durée des crédits, les mouvements démographiques ou les revenus des ménages, d’autres indicateurs sont aussi appréciés. Il s’agit notamment de l’évolution des prix des terrains, de la commercialisation des logements neufs voire du cours de certaines sociétés immobilières cotées en bourse, ces trois critères connaissant tous un repli sensible. Enfin, la comparaison des prix sur longue période entre plusieurs régions ou plusieurs villes, montre que les mouvements sont assez proches les uns des autres et que les divergences tendent à s’estomper avec le temps. Par exemple on observera à un moment donné des prix faiblissant à Lille, alors que ceux de Lyon ou de Bordeaux viennent d’en faire autant quelques mois plus tôt ou vont le faire quelques temps plus tard. Sauf modifications majeures dans l’environnement il n’y a pas de raison, en effet, que les prix d’un secteur ou d’un quartier augmentent indéfiniment par rapport à un autre. Un phénomène comparable se produit sur les marchés financiers où lorsqu’il y a une hausse sensible des prix, c’est l’ensemble des valeurs qui tend à s’élever et inversement lorsqu’il s’agit d’une baisse. C’est pourquoi on peut parler de marché bearish ou bullish . En ce qui concerne le marché immobilier, les résultats de notre dernière enquête confirment qu’il demeure bearish, c’est à dire baissier. Cependant nous sommes encore dans la première phase de ce cycle baissier, celle où les délais s’allongent et le volume de transactions s’amenuise en attendant que les vendeurs prennent conscience que les prix proposés deviennent hors marché. C’est aussi pour cette raison que certains observateurs se fiant à l’évolution du prix des petites annonces immobilières demeurent persuader que la tendance fléchit mais demeure haussière.  1 Les Echos du 27/09/06  2 Le Monde du 13/09/06 

Chez nos amis anglo-saxons l’ours (Bear) et le taureau (Bull) ont le privilège d’imager les réactions du marché. Le plantigrade représente le calme mais aussi la masse qui pèse sur les prix et les fait descendre. Le second, plus combatif, propulse le marché à la hausse. Or, l’une des questions importantes qui hante actuellement l’esprit des banquiers mais aussi des particuliers auxquels ils ont beaucoup prêtés est bien : le marché immobilier est-il bearish ou bullish ? Est-ce qu’il va monter ou est-ce qu’il va descendre ?Les réponses apportées par la presse spécialisée nous laissent bien souvent sur notre faim. En particulier lorsqu’il s’agit du prix des logements. Les statistiques sur lesquelles elles s’appuient et qui sont fournies par les principaux opérateurs du marché prêtent à confusion. Prenons par exemple le cas du 6ème arrondissement, l’un des plus emblématiques et le plus cher des quartiers parisiens. Pour décembre 2005 la Fnaim donnait dès le 6 janvier 2006 un prix moyen de 6 634 € /m2 et une variation de 2,5% par rapport à l’année précédente. Quelques jours plus tard, les Notaires parisiens annonçaient pour le 3ème trimestre 2005 et sur le même arrondissement un prix moyen de 7 829 €/m2 avec une augmentation de 14,1% sur un an. Enfin trois mois après, LaCoteimmo qui tente de faire la synthèse des prix d’offres des deux plus importants sites Internet français, Immostreet et SeLoger, affichait pour mars 2006 un prix moyen de 9 508,87 €/m2 avec une évolution annuelle de + 6%. Un observateur peu averti pouvait en déduire que sur le dernier trimestre 2005 les prix sur le 6ème arrondissement avaient baissé de 18% puis augmenté de 43% le trimestre suivant. En fait, le chiffre proposé par la Fnaim porte sur un très petit nombre de transactions, celles enregistrées par les agents immobiliers locaux adhérents à l’institution et ne peut donc servir de base à une évaluation aussi précise. Quant à LaCoteimmo elle reproduit les espérances des vendeurs, largement influencées par l’euphorie ambiante, et non les prix réels. Seuls les chiffres présentés par les Notaires doivent faire autorité car ils sont le résultat de l’ensemble des transactions réalisées sur un secteur donné. Mais leur qualité suppose des délais de production difficilement compressibles et donc une présentation jugée parfois trop tardive. Indépendamment de ces statistiques sur l’évolution des prix, quelques observations permettent cependant d’avoir une bonne perception du marché. La première est que le nombre annuel des transactions, sur le neuf, l’ancien et les terrains à bâtir , dépassent chaque année largement le million. Il en résulte qu’en cinq ans un quart des ménages a déjà augmenté ou renouvelé son patrimoine immobilier. Comme la moitié des particuliers qui constituent chaque ménage a un revenu annuel inférieur à 9,8 K€, ceux qui souhaitent et peuvent encore acquérir un nouveau logement, ou un terrain pour le faire construire, sont de toute évidence chaque jours moins nombreux.  Même en y incorporant les velléités de nos voisins étrangers qui aimeraient bien prendre leur retraite en France, il est clair que la demande ne peut que fléchir dans les années qui viennent. En outre, trois éléments expliquent l’essentiel des variations du marché : les taux d’intérêts, les revenus et l’incertitude sur le niveau des retraites. Or, pour la première fois depuis 18 mois le taux de référence européen pour les emprunts à dix ans a dépassé les 4%. Même si ce facteur ne s’est pas encore traduit par un renchérissement des crédits immobiliers du fait de la concurrence bancaire et de l’allongement des périodes de prêts, il renforce un sentiment bearish. En outre, depuis des années les salaires des couches intermédiaires n’évoluent plus. Ainsi, dans Paris, alors qu’un salaire annuel gagné entre 30 et 35 ans permettait d’acheter 9 m2 en 1986, il n’en permet d’en obtenir que 4 aujourd’hui . Seule la nécessité de se constituer un patrimoine pour s’assurer une retraite décente apparaît un facteur encore bullish. Mais c’est un facteur qui, parvient de plus en plus difficilement à équilibrer les deux autres. C’est du moins ce qu’il ressort de cette nouvelle enquête sur l’évolution du marché.